広大地とは

広大地とは、その地域における標準的な宅地に比べて著しく地積が広大な宅地で、都市計画法に定める開発行為を行う場合に道路や公園などの公共公益的施設用地（＝つぶれ地）の提供が必要と認められるものをいいます。

つまり、つぶれ地が生じるために宅地として有効利用できる面積が減ってしまうので、相続税・贈与税の土地の評価額が下がるのです。

改正前

今までは広大地の評価は、土地をいくつかの分譲地に開発したとしたならば、という前提で宅地開発想定図を描いていました。

道路として提供する部分がここ、公園として提供する部分はここ…という具合に。実際には開発を行わないのに測量士や開発業者にお願いして、その土地の開発要綱等法令の要件を満たす図面を作成する必要がありました。実際に開発しなくても、その図面を描いてもらうという時間と費用がかかっていたのです。しかも、その評価には不確実な要素が含まれているため、税務調査の対象になり争われることも多くありました。

改正後

平成16年6月4日付けの財産評価基本通達の一部改正により、よほどの悪条件（不整形地・間口狭小・がけ地等）でなければ有利となります。この評価方法は 5000m²以下の地積に限定されています。ただし、5000m²を超える広大地については個別評価を原則としつつ、65％の評価減を適用しても差し支えないこととしています。

また、市街地農地等、市街地山林及び市街地原野についても、広大地補正率の適用があります。

広大地評価できない宅地

次のような土地はたとえ面積が広大でも、税務上の広大地として評価することはできません。

1. すでに開発行為を終えているマンション・大規模小売店舗などの敷地（更に開発行為を行う必要性がないため）
2. 道路に面しており、間口が広く、奥行がそれほどではない宅地・道路が二方、三方及び四方にある宅地等（つぶれ地がほとんど生じないため）
3. 大規模工場用地に該当する土地（別途、規定が設けられているため）
4. 最も適した利用法がマンション適地（中高層集合住宅の建築が最適とされる土地）に該当した場合。

広大地に該当すれば、それだけで最大65％の評価減を適用することができるのです。これまで以上に広大地なのかどうかが重要な判定要素となってきました。

ちょっとの工夫で広大地評価

土地を細かく分割して相続するのではなく、広大地として評価することができるように共有財産として遺産分割することをお勧め致します。

広大地として相続税の申告を済ませ、その後に共有物の分割（共有物の分割は所得税の課税対象になりますが、一定の要件を満たした場合には所得税は非課税となります）をすれば、広大地の評価減を最大限に活用できるのではないでしょうか。

不動産投資信託とは・・・

不動産投資信託とは不特定多数の投資家から資金を集めて不動産を購入し、そこから生じる賃料や売却益を投資家に分配する商品です。簡単に言えば、みんなでお金を出し合って不動産を購入し、そこからの収入をみんなで分けるという事です。

■不動産投資信託のメリット

・換金が簡単
不動産投資信託には上場されているのもあります。上場されているものであれば、市場で簡単に売ることができます。不動産と比べ、すぐに現金化することができます。

・比較的、手の届く金額で投資が可能
20万円〜70万円前後から投資が可能です。実物の不動産とは違い、少ない資金で投資が可能です。

・リスク分散、専門家が不動産を運用
不動産投資の経験豊富なプロが複数の物件に投資し運用します。そのためリスク分散の効果があります。また、そのプロが業者を選択・監督・指示しますので通常の不動産投資のような物件の維持・テナント管理などの手間がかかりません。

■不動産投資信託のデメリット

・元本割れの危険性があります。
・様々な経済情勢の変化により分配金の減少の可能性があります。不動産に関する税制の影響や不動産市場の変化で空室率上昇や賃料下落などの影響を受けます。
・投資対象の不動産が予測不能の災害等により被害を受けたことにより配当金や価格の低下の可能性があります。

税務上の取り扱い

不動産投資証券に投資して分配金を受け取った場合と売却して利益を受けた場合には税金がかかります。

分配金配当所得
上場不動産投資信託であれば10％（平成20年3月31日まで）の源泉徴収で課税関係が終了です。ただし、次のような場合には確定申告をした方が有利となります。

「他の所得に損失があるため、配当所得を確定申告に含めると源泉所得税が還付される場合など」

売却益譲渡所得
上場不動産投資信託の売却益については10％（平成19年12月31日まで）の課税です。もしも売却損が発生したとしても他の株式の売却益があれば損失を相殺できます。その上、相殺しきれない損失が生じた場合には3年間の繰越控除が可能です。

結局のところ

税率の違い
実物の不動産を所有していれば、その収入は不動産所得です。もしも損失が発生すれば他の所得と相殺可能です。ただし、所得が多ければ最高50％の課税です。上場不動産投資信託であれば分配金がどんなに多くても10％の課税で済みます。

売却の場合
土地の売却であれば20％の課税です。それに対し、上場不動産投資信託であれば、10％の課税で済みます。しかも今年の税制改正で土地の譲渡損失は損益通算不可能となりました。損益通算が出来ないという点では配当所得と同じです。

元本割れ
確かに不動産投資信託は元本割れのリスクがあります。同様に、実物の不動産についても値下りの恐れがあります。

不動産を見る目に自信が有り、値下がりの続く土地をお持ちの方は、思い切って不動産を処分して上場不動産投資信託に投資されてみてはいかがでしょうか。

不良不動産を整理され、なおかつ、好立地の不動産から生じる収益が享受できます。不動産投資信託は資産の組替え方法の1つとして十分有用な選択肢ではないでしょうか。

アパート、マンションの節税対策

みなさんがアパート、マンションを建てるときの動機は何でしょうか。
相続税の節税でしょうか。

相続税の節税というのは、アパート、マンションを建てると、土地の評価が15％引き、建物の評価が65％引きになることです。例えば、1億円の土地に2億円のマンションを建てた場合、土地の評価は8500万円、建物の評価は7000万円になります。
3億円の財産を1億5500万円で評価してくれるのです。
これにより、数千万円の相続税が節税になるかもしれません。

また、固定資産税、都市計画税の節税もあります。
アパート、マンションを建てると駐車場などの更地と比較して、土地の固定資産税が75％引き、都市計画税が40％引きになります。例えば、駐車場で利用している1億円の土地があった場合、現在の固定資産税は70万円、都市計画税は15万円の合わせて85万円程度でしょう。

この土地にアパートを建てると、土地の固定資産税は18万円、都市計画税は9万円の合わせて27万円程度に落ちます。もっとも別途、建物の固定資産税、都市計画税がかかるのですが。

このようにして、みなさんは節税目的でアパート、マンションを建てていきます。
もちろん、アパート、マンションの収益力はみなさんの生活費となり、同時に節税も達成されるのですから何も文句は無い訳ですが。

アパート、マンションの管理対策

ところで、みなさんが亡くなられて、実際の相続が発生したときにはどうなるのでしょうか。

アパート、マンションの経営をあなた一人でやっていて、家族の人はほとんど知らない。このような場合、大変なことになります。
亡くならなくても、病気で入院し意思能力が無くなってしまったらどうでしょう

ましてや管理会社にも頼らずに、すべて自分でやっていたら。アパートの外灯が故障した。入居者が鍵を紛失した。その度に家族は大慌てです。

その家族は遠方に住んでいるかもしれないのです。

そのためにも、入居者をすぐに探してくれる、アパート、マンション経営のアドバイスをしてくれる、家賃、間取り、設備、修理、そして最新の市場動向まで教えてくれる、そんな管理会社を必ず見つけておきましょう。

アパート、マンションの分割対策

節税対策も万全、管理対策も万全、いざアパート、マンションの相続が発生しました。

さて、そのアパート、マンションは誰が相続するのでしょうか。

結論から言えば、アパート、マンションは共有にしないでください。
母親と子供の共有であればまだしも、兄弟姉妹での共有は絶対に禁物です。
今後のアパート、マンション経営で、修理、家賃の改定、借入金の返済、新たな設備投資など、意思決定が必要な問題は次から次に起こります。

共有では意見の調整が難しいのです。

特に資金の絡む問題では喧嘩になるかもしれません。兄弟姉妹に仲良く家賃を分配したいのは分かりますが、アパート、マンションの名義は一人にして、他の兄弟姉妹には別の財産を用意しておきましょう。
もっとも、兄弟姉妹の数だけアパート、マンションがあれば、共有せずに分割することもできるでしょうが。

アパート、マンションの後継者対策

時価5000万円のマンションは長男に相続させる。長女は他家に嫁いでいるので現金5000万円を相続させる。マンションの家賃は年間625万円、築10 年ですが借入金はなく鉄筋コンクリートなので、手を入れていけば今後20年間は十分稼いでくれます。長女は遠方にいるためマンションの管理は不可能ですし、本人も住宅ローンや子供の教育資金で現金を望んでいます。後は遺言でも書いておけば万全です。

はたして本当にそうでしょうか。

長男の嫁の言い分を聞いてみましょう。
「嫁の立場でこんなことを言うのもどうかと思いますが、単純計算すると5000万円を625万円で割って8年になります。つまり8年たてば、マンションの家賃が義理の妹が相続する現金5000万円に並びます。しかし、マンションの維持費や税金のことを考えると、年間の手取りは400万円ぐらいではないでしょうか。さらに今後は空室がでるかもしれませんし、リフォーム費用がかかるかもしれません。そして正確な計算をするには、将来の手取りを現在価値に割り引いて計算しなければなりません。15年で5000万円になるかどうか、20年かかるかもしれません。それなのに義理の妹は現金で5000万円・・・。」

どう考えてもマンションの方が有利なはずなのに。

あなたのアパート、マンションの相続対策は万全ですか。

確定申告は慌てず騒がず落ち着いて

毎年2月16日から3月15日にかけては、所得税の確定申告の時期です。サラリーマンは12月の年末調整で、ほとんどの人が確定申告は不要となっていますが、不動産所得には年末調整はありませんので、みなさん頭の痛い時期だと思います。

日頃からきちんと整理をしておけば、この時期になって慌てることもないのですが、来年こそは早めに整理をしようと思うのはいつものこと、またこの時期がやって来ました。少なくとも奥さんと、ささいなことでけんかなどしないよう十分注意してください。
たとえ3月になって確定申告の準備がまったくできていなくても、慌てず騒がず落ち着いて対処しましょう。

なぜなら、マンションやアパートなどの所得は毎年そんなに大きな変動がありませんから、税務署の最大の関心事は「家賃収入がもれていないか」、「経費が前年と比較して大きく増えていないか」の二つだけです。

つまり、家賃収入をもらさず計上し、前年と同じくらいの経費を入れておけば、まず文句を言われることはないでしょう。反対に修繕費などで、前年に比較して多額の経費が発生している場合は要注意、見積書や請求書などきちんと整理しておきましょう。

家賃収入の申告直前徹底チェック

（１）家賃収入はたとえ未回収であっても、契約上の支払日に計上しなければなりません。
（回収できないことが明らかになったときに、過去の申告を訂正することになります。）

（２）入居者の退去時や敷引き契約がある場合の入居時など、敷金を返還しなくてよくなったときは、収入に計上しなければなりません。

（３）相続した物件や遠隔地の物件、年の途中での入退去分、現金集金分、共益費、入居者の駐車場代などは、当然ですが収入に計上しなければなりません。

不動産経費の申告直前徹底チェック

（１）平成15年分が白色申告の場合は、平成16年3月15日までに青色申告の申請をすれば、平成16年分より青色申告となり最大55万円経費を増やすことができます。（一定の帳簿書類を作成しなければなりません。）

（２）固定資産税や都市計画税は、家賃収入に対応する部分（自宅などに対応する部分を除く）で平成15年中に支払った税額（平成15年1月、2月、4月、 7月支払分）を経費にします。ただし、継続的に納税通知書に記載された税額（平成15年4月、7月、平成16年1月、3月支払分）を経費にすることもできます。

（３）火災保険料は、家賃収入に対応する部分（自宅などに対応する部分を除く）を経費にします。ただし、1年を超える前払いの場合は、平成15年分の経費にする部分と平成16年分以降の経費にする部分とに期間按分します。
また、保険期間が3年以上で満期返戻金のある火災保険料は、積立部分が経費になりません。

（４）修繕費は、家賃収入に対応する部分（自宅などに対応する部分を除く）を経費にします。
ただし、一つの修理、改良等の金額が20万円以上の場合は、修繕費として全額を平成15年分の経費にできるケースと、減価償却費として平成15年分の経費にする部分と平成16年分以降の経費にする部分とに期間按分するケースがあります。

（５）借入金の利子は、家賃収入に対応する部分（自宅などに対応する部分を除く）を経費にします。ただし、1年を超える前払いの場合は、平成15年分の経費にする部分と平成16年分以降の経費にする部分とに期間按分します。
また、借入金の元金は経費になりません。（不動産所得が赤字の場合は、その赤字のうち土地を購入するための借入金の利息までの金額は、他の黒字の所得と損益通算することができません。）

もめないための三つの呪文

相続をめぐる最大のトラブルは遺産分割で兄弟がもめることです。

早い話が「兄貴だけが取りすぎだ」、「おまえは親の面倒もみずに」という兄弟げんかです。もっとも幼い頃からお菓子の取り合いをしていた仲ですから、いまさら仕方ないのかもしれません。

しかし、今まで仲の良かった兄弟が親の相続をめぐって二度と口をきかなくなるのも悲しいものです。借金をして「相続税が下がった、下がった」と喜ぶのが相続対策ではありません。生きているうちに、「いかにスムーズな相続を迎えるか」というシナリオを作ることが本当の相続対策です。そこで今回は、相続争いを未然に防ぐための三つの呪文をお教えしましょう。

一つ目の呪文「遺言」

遺産分割は相続人間の話し合いで決まります。財産がすべて現金であれば、みんなで均等に分割して終わるのかもしれません。しかし現実は、賃貸マンションや自分が経営している会社の株といった換金価値の劣る財産ばかりです。

「賃貸マンションは不動産投資に熱心なあの子に」、「自社株は後継者であり会社の役員をしているあの子に」と思っても、その通りになるという保証はどこにもありません。また、相続人間の立場の違いも考慮しなければなりません。自分の介護を親身になって行ってくれた人や、兄弟中での経済的弱者には多くの財産を与えたいものです。

しかし現実は「お姉ちゃんは財産がほしいから看病していたのでしょ」、「兄貴は努力が足りないからいつもお金がないのよ」となることもあります。また妻を亡くした後、同居している籍を入れていない女性に財産を与えようと思っても、この女性には相続権すらないのです。

さらに、「先妻の子」、「愛人の子」、「高齢者の再婚」、「言うことを聞かないドラ息子」、兄弟げんかの種はつきません。

そこで、これらの問題で悩んでいる方は次の呪文を大きな声で唱えてください。
きっと立ち所に悩みが解決することでしょう。

一つ目の呪文「遺言」。

二つ目の呪文「生前贈与」

一つ目の呪文「遺言」で、きっと思い通りの遺産分割が可能になったことでしょう。
ただ、一つ言い忘れていたことがあります。

「遺言」の呪文は、あなたが死ななければ効果が現れません。
あなた自身が本当に効果があったかどうかを、確認することはできないのです。
とくに「自筆証書遺言」という呪文は効き目がないこともあります。

効き目の強い「公正証書遺言」という呪文でも、兄弟げんかそのものをなくすことはできません。こんなときは、あなたが子供たちの間に入って兄弟げんかの仲裁をすべきところですが、あなたはもうこの世にはいないのです。

また、知恵を絞り子供たちのことを考えて、どんなにすばらしい遺産分割を実現したとしても、あなたが子供たちの喜ぶ顔を見ることはできません。

さらに「公正証書遺言」という呪文を唱えたことが明らかになると、その日から子供や子供の嫁が自宅に足しげく通いだし、兄弟同士牽制し合って疑心暗鬼になってしまいます。

何とか自分の目の黒いうちに、自分自身で子供たちに十分な説明ができるうちに、遺産分割を済ませる方法はないものでしょうか。

そこで、これらの問題で悩んでいる方は次の呪文を大きな声で唱えてください。
きっと立ち所に悩みが解決することでしょう。

二つ目の呪文「生前贈与」。

三つ目の呪文「遺留分の放棄」

一つ目の呪文「遺言」と二つ目の呪文「生前贈与」で、今度こそ思い通りの遺産分割が可能になったことでしょう。ただ、もう一つ言い忘れていたことがありました。

「全財産を長男に相続させる」という「遺言」の呪文や「全財産を次男に贈与する」という「生前贈与」の呪文は効き目がないことがあります。

正確には一旦は効き目があるのですが、あなたが死んだ後で財産を少なめにしかもらっていない相続人たちが、多めにもらった相続人に財産を返せという請求（遺留分減殺請求）ができます。

今後は法廷闘争ですので兄弟げんかは泥沼になってしまいます。言うことを聞かないドラ息子に「遺言」の呪文で財産を与えないことにしても、「生前贈与」の呪文でドラ息子以外に全財産を与えたとしても効き目があるとは限らないのです。

そこで、これらの問題で悩んでいる方は次の呪文を大きな声で唱えてください。
きっと立ち所に悩みが解決することでしょう。

三つ目の呪文「遺留分の放棄」。

ただし、この呪文を唱えることができるのは相続人（ドラ息子）だけです。あなたが唱えることはできません。「生前贈与」の呪文で、いくらかの財産を相続人（ドラ息子）に与えて、相続人（ドラ息子）に「遺留分の放棄」の呪文を唱えさせ、最後に相続人（ドラ息子）に財産を与えないという「遺言」の呪文でとどめを刺す。ドラ息子は三段攻撃で退治できます。

「みなさん節税されてますよ」のウソ

 「土地さえあればアパートは建てられます」、「お金は全部銀行が出してくれるから大丈夫です」、「借入金は相続税の節税になります」、「借入金の利息は経費になるので所得税の節税にもなります」、「みなさん借入金でアパートを建てて節税されていますよ」、こんな言葉を耳にされた方は多いのではないでしょうか。

その気になってアパートを全額「借金」で建ててしまった方も多いと思います。

しかしホントは、「借金」をしてもしなくても節税効果は変わりません。
それどころか、多額の「借金」は不動産投資で最も重要な収益性を悪化させてしまいます。

もし手持ち資金があるのなら、「借金」はどんどん返済しましょう。

「借金」を少なくすれば収益性は抜群に向上します。
収益性が向上すれば、不動産投資のリスクはほとんどなくなります。

なぜなら、一時的に空室がでてもリフォーム代がかかっても、収益の範囲内でカバーすることができるからです。それよりなにより、「借金」を返済してしまうとほっとしますから

「借入金は相続税の節税になります」のウソ

例えば、現金100円と土地100円を持っている方がいたとします。

この方の財産は200円ですので、税率を20％と仮定すると相続税は40円になります。
この土地の上に、借入金100円でアパート100円を建てたとします。
そうすると相続税では、土地100円をアパートの敷地にすると80円、アパート100円を40円で評価してくれるという優退規定があります。
そのため、現金100円、土地80円、アパート40円となり、この方の財産は220円になります。さらに借入金100円を財産220円からマイナスするため、最終的には120円となり、税率を20％と仮定すると相続税は24円になります。

アパートを建てる前は相続税40円、建てた後は相続税24円となり、40円と24円の差額16円が相続税の節税になったわけです。

それでは、現金100円を使って、全額自己資金でアパート100円を建てたときはどうなるのでしょうか。現金は使っているので0円、土地はアパートの敷地なので80円、アパートは40円となり、この方の財産は120円になります。
「借金」をした場合でも財産120円で相続税24円、「借金」をしなくても財産120円で相続税24円、いずれの場合も相続税の節税効果は16円で変わらないことになります。

「借入金は所得税の節税になります」のウソ

例えば、借入金100円でアパート100円を建てたとします。借入金の金利が毎年3円だとすると、この3円が所得税において経費として認められますので、税率を20％と仮定すると毎年60銭ずつ所得税が節税になるわけです。

それでは全額自己資金でアパート100円を建てたときはどうなるのでしょうか。

当然、借入金がないため金利もなく所得税も節税になりません。
しかし「借金」をした場合は、毎年3円ずつの金利負担と所得税60銭の節税で、実質的な負担額は2円40銭となります。もし「借金」をしなければ何の負担もありません。

毎年3円損をして60銭得をすることが節税といえるのでしょうか。

「みなさん返済されていますよ」のホント

例えば、現金100円と借入金100円を持っている方がいたとします。

現金を定期預金などの金融商品で運用したとしても、今の時代ほとんど金利は付きません。

借入金には金利から所得税の節税分を差し引いた毎年2円40銭のコストがかかります。ここで思い切って、現金100円で借入金100円を返済してしまったとします。
すると返済後は、毎年2円40銭のコストがかかりません。

これは、現金100円を毎年2円40銭の金利の付く金融商品で運用しているのと同じことになります。全額「借金」を返済することが無理なら一部でもいいでしょう。

有効活用していない他の土地があるのなら、その土地を売却して「借金」を返済してもいいでしょう。物価はもちろん家賃も下がるデフレの時代、アパート経営の競争も厳しくなってきています。いつ空室がでても不思議ではありません。

こんな時代は、「借金」はできるだけ早く返済して身軽になることが大切です。
「借金」を返済すると、今度は家賃がまるまる手元に残るので現金が増えていきます。

これからのキーワードは「無借金で収益性の高い不動産投資」です。
損をすれば当然のごとく税金は安くなります。
しかし、これは「ウソの節税」です。

得をして税金も安くする「ホントの節税」を目指しましょう。

もめないための三つの呪文

相続をめぐる最大のトラブルは遺産分割で兄弟がもめることです。

早い話が「兄貴だけが取りすぎだ」、「おまえは親の面倒もみずに」という兄弟げんかです。もっとも幼い頃からお菓子の取り合いをしていた仲ですから、いまさら仕方ないのかもしれません。

しかし、今まで仲の良かった兄弟が親の相続をめぐって二度と口をきかなくなるのも悲しいものです。借金をして「相続税が下がった、下がった」と喜ぶのが相続対策ではありません。生きているうちに、「いかにスムーズな相続を迎えるか」というシナリオを作ることが本当の相続対策です。そこで今回は、相続争いを未然に防ぐための三つの呪文をお教えしましょう。

一つ目の呪文「遺言」

遺産分割は相続人間の話し合いで決まります。財産がすべて現金であれば、みんなで均等に分割して終わるのかもしれません。しかし現実は、賃貸マンションや自分が経営している会社の株といった換金価値の劣る財産ばかりです。

「賃貸マンションは不動産投資に熱心なあの子に」、「自社株は後継者であり会社の役員をしているあの子に」と思っても、その通りになるという保証はどこにもありません。また、相続人間の立場の違いも考慮しなければなりません。自分の介護を親身になって行ってくれた人や、兄弟中での経済的弱者には多くの財産を与えたいものです。

しかし現実は「お姉ちゃんは財産がほしいから看病していたのでしょ」、「兄貴は努力が足りないからいつもお金がないのよ」となることもあります。また妻を亡くした後、同居している籍を入れていない女性に財産を与えようと思っても、この女性には相続権すらないのです。

さらに、「先妻の子」、「愛人の子」、「高齢者の再婚」、「言うことを聞かないドラ息子」、兄弟げんかの種はつきません。

そこで、これらの問題で悩んでいる方は次の呪文を大きな声で唱えてください。
きっと立ち所に悩みが解決することでしょう。

一つ目の呪文「遺言」。

二つ目の呪文「生前贈与」

一つ目の呪文「遺言」で、きっと思い通りの遺産分割が可能になったことでしょう。
ただ、一つ言い忘れていたことがあります。

「遺言」の呪文は、あなたが死ななければ効果が現れません。
あなた自身が本当に効果があったかどうかを、確認することはできないのです。
とくに「自筆証書遺言」という呪文は効き目がないこともあります。

効き目の強い「公正証書遺言」という呪文でも、兄弟げんかそのものをなくすことはできません。こんなときは、あなたが子供たちの間に入って兄弟げんかの仲裁をすべきところですが、あなたはもうこの世にはいないのです。

また、知恵を絞り子供たちのことを考えて、どんなにすばらしい遺産分割を実現したとしても、あなたが子供たちの喜ぶ顔を見ることはできません。

さらに「公正証書遺言」という呪文を唱えたことが明らかになると、その日から子供や子供の嫁が自宅に足しげく通いだし、兄弟同士牽制し合って疑心暗鬼になってしまいます。

何とか自分の目の黒いうちに、自分自身で子供たちに十分な説明ができるうちに、遺産分割を済ませる方法はないものでしょうか。

そこで、これらの問題で悩んでいる方は次の呪文を大きな声で唱えてください。
きっと立ち所に悩みが解決することでしょう。

二つ目の呪文「生前贈与」。

三つ目の呪文「遺留分の放棄」

一つ目の呪文「遺言」と二つ目の呪文「生前贈与」で、今度こそ思い通りの遺産分割が可能になったことでしょう。ただ、もう一つ言い忘れていたことがありました。

「全財産を長男に相続させる」という「遺言」の呪文や「全財産を次男に贈与する」という「生前贈与」の呪文は効き目がないことがあります。

正確には一旦は効き目があるのですが、あなたが死んだ後で財産を少なめにしかもらっていない相続人たちが、多めにもらった相続人に財産を返せという請求（遺留分減殺請求）ができます。

今後は法廷闘争ですので兄弟げんかは泥沼になってしまいます。言うことを聞かないドラ息子に「遺言」の呪文で財産を与えないことにしても、「生前贈与」の呪文でドラ息子以外に全財産を与えたとしても効き目があるとは限らないのです。

そこで、これらの問題で悩んでいる方は次の呪文を大きな声で唱えてください。
きっと立ち所に悩みが解決することでしょう。

三つ目の呪文「遺留分の放棄」。

ただし、この呪文を唱えることができるのは相続人（ドラ息子）だけです。あなたが唱えることはできません。「生前贈与」の呪文で、いくらかの財産を相続人（ドラ息子）に与えて、相続人（ドラ息子）に「遺留分の放棄」の呪文を唱えさせ、最後に相続人（ドラ息子）に財産を与えないという「遺言」の呪文でとどめを刺す。ドラ息子は三段攻撃で退治できます。

生前贈与新時代

みなさんは、どんなに多くの財産を持っていても、まったく相続税を課税されずに済む方法をご存知でしょうか。まるで、なぞなぞのようですが、とても簡単なことです。生きているうちに、全財産を家族に贈与してしまえばよいのです。この方法を使えば、相続税は課税されません。その代わり、相続税よりもはるかに高い贈与税が課税されることになるのですが。

例えば、相続人が子供1人のケースで財産が1億円の場合、相続税は600万円で済みますが、子供に1年間で1億円の贈与をした場合、贈与税が4千720万円になります。こんなに贈与税を払うのはいやなので、全財産を家族に贈与する人はいないのです。つまり、相続税が課税されるというわけです。

そこで、1人に1年間で110万円までの贈与は、贈与税が課税されないことを利用して、子供に毎年110万円ずつ贈与する方法もあります。しかし、これでは全財産を贈与するのに、91年もかかってしまいます。

なんとか安い贈与税で、財産を家族に贈与する方法はないものだろうか。それが、今年度の税制改正で創設された「相続時精算課税制度」です。この新制度で、子供に1年間で1億円の贈与をした場合、贈与税は1千500万円になります。

さらに、相続開始時には本来の相続税600万円との差額900万円が、税務署から還付されることになっています。つまり、これまでのように贈与税が高くなることを恐れて、生前贈与を思い止まる必要がなくなったということです。これからは、自分の死亡後、家族に財産を分割してもらうのではなく、自分が生きているうちに、自分で財産を分割する時代「生前贈与新時代」が到来したことになります。

新制度の損得勘定

それでは、新制度の生前贈与は本当に得なのでしょうか。これには、少し疑問が残ります。従来の制度では、原則として生前贈与した財産は、相続開始時に相続税が課税されることはありませんでした。つまり、毎年110万円ずつの贈与は、贈与税も相続税もかからないことになります。

しかし、新制度では、生前贈与した財産にも相続開始時に相続税を課税して、贈与税との差額を追加で納付したり、税務署から還付されたりすることになります。また、新制度で生前贈与した財産に相続税を課税するときは、相続開始時の価格ではなく生前贈与時の価格です。生前贈与時に1億円だった財産が、相続開始時に2億円に上昇していても5千万円に下落していても、いずれも1億円で課税することになります。

得をするか損をするかは、生前贈与した財産の価格が、上昇するか下落するかにかかっているわけです。まるで、ギャンブルのような制度ともいえるでしょう。さらに、新制度は従来の制度との選択なのですが、一度新制度を選択すると、二度と従来の制度に戻ることはできません。それでは、新制度の利用価値はまったくないのでしょうか。

例えば、大規模な優良賃貸マンションなどの収益物件を、新制度で子供に贈与すれば、贈与後に発生する家賃などの収益を子供に移転させることができます。本来ならば収益が親の財産となって相続税が課税されるものが、子供に収益を移転することにより相続税の納税資金となるわけです。いずれにしても、新制度の選択には慎重な対応が望まれます。

その他の改正事項

それでは、夫婦二人の老後資金はどの程度かかるのでしょうか。

ある調査によりますと、ゆとりのある老後生活をおくるには最低でも月額38万円は必要だといわれています。つまり年間で最低456万円、65歳から85歳までの20年間を自分の貯蓄で生活すると仮定すると、実に1億円近い貯蓄が必要になるのです。

土地で1億円の財産を持っている人はたくさんいますが、現金や預貯金で1億円の財産を持っている人はほとんどいません。あなた自身や奥様の老後対策を含めた相続対策の大切さが分かっていただけると思います。

例えば土地ばかりが財産の場合、その土地の収益性をいかに高めるか、お金のかかる土地ではなくお金を生み出す土地にしていかなければなりません。

今までは土地という財産を守るため、なるべく多くの借金をしてマンションなどを建築し、相続税を減額する手法がとられてきました。しかし相続税は安くなっても多額の借金を返済する必要があるため、収益性は低いものとなります。

これからは土地という財産を運用している経営者の視点が必要です。相続税はあまり安くならなくても借金はなるべく少なくし、優良な建物を建築して入居率を高める。また、収益性の期待できない形の悪い土地などは、思い切って処分してしまう。

相続税が安くならなくても、それを上回る高い収益性を確保し、あなた自身や奥様の老後資金に充てる。

ご家族よりもあなた自身を中心に据えた、そんな幸せな相続対策が今、求められています。　相続時精算課税制度のかげに隠れてはいますが、本当はもっと大きな改正があります。それは生命保険の評価方法の改正です。例えば、6千万円の預金があるとします。このままでは6千万円に相続税が課税されます。

そこで、相続開始時には保険金が支払われない一定の終身保険に加入したとします。すると、相続税が課税されるのは、6千万円ではなく4千万円になるのです。そして、相続開始後その保険を解約すれば6千万円に配当金が上乗せされて帰ってくるというものです。

保険を活用した相続税の節税プランとして、多くの資産家のかたが行っているものです。しかし、3年後には4千万円ではなく、6千万円に配当金相当を上乗せして相続税を課税することになる予定です。これでは、預金と変わらなくなるわけです。

そして、この改正は現在すでに契約が成立している保険にも適用されることになっています。死亡保障という本来の目的で、保険に加入している人にとっては何でもないことなのですが、相続税の節税のみを目的として、保険に加入している人にとっては大変迷惑な改正となるでしょう。やはり保険は、節税のために加入するものではなく、死亡などのリスクに備えるために加入するものだということです。

将来の税制改正にも、動じることのない、王道を行く相続対策を心がけたいものです。

 相続対策はあなた自身のために

相続対策はだれのために行うのでしょうか。

お子様たちのためですか。それとも奥様のためですか。
当然いずれも間違いではありません。
しかし、本当の相続対策はあなた自身のために行うのです。

昔バブル全盛期の相続税の試算では、土地が将来的にも右肩上がりに上昇すると信じられていたため、相続が先に延びれば延びるほど相続税が高くなるという結果になっていました。

この結果を、ご家族にご報告しますと、「どうやって財産を相続税から守っていくのか。」
というテーマで、大いに話し合いが盛り上がるのですが、そんな中でお父様がつぶやいた一言が今でも耳に残っています。

「私がなるべく早く死ねばみんな助かるのかな。」

一に自分、二に奥様、三四がなくて五にお子様

これからの相続対策は、まずあなた自身の老後対策（リタイアメント・プラン）を考えることが大切です。

その次に考えるのは、あなた自身が亡くなった後の奥様の老後対策です。

長年あなたを支えてくれた奥様が、安心して残りの人生を楽しめるようにするための生活基盤の確保はかかせません。これには生命保険（終身保険）の利用や不動産の有効活用（節税よりも収益性を優先）などを考えてみてもいいでしょう。生命保険には確実に奥様に財産を残す（奥様を受取人にしておけば、お子様から横取りされない）効果もあります。

そして最後に、お子様たちのことですが、子孫に美田を残さずの例えもあるように残すのか残さないのか、残すとすればどれだけ残すのかを考えなければなりません。

相続税の節税対策の一つとして、自分が生きている間に財産をお子様やお孫様に引き継がせる手法（生前贈与）がありますが、二十歳そこそこで数千万円の財産を手に入れた人間のその後の人生までを考えたものではないのです。

そしてせっかく残すのであれば、お子様たちが引き継ぎたくなるような財産にしておかなければなりません。

例えば、節税対策で借金だらけになった不動産を引き継ぎたいと思うでしょうか。そんな重荷を今後数十年も背負って生きるぐらいなら、財産なんか欲しくないと言うかもしれません。

将来財産を引き継ぐお子様たち一人一人の性格を良く考えたうえで、引き継ぎたくなるような財産（現金、収益性の高い不動産、株式、更地など）に組み替えておくことが大切です。

財産を残してあげたのにお子様たちから感謝されないなんて、こんな悲しいことはないのです。

ハッピー・リタイアメント・プラン

それでは、夫婦二人の老後資金はどの程度かかるのでしょうか。

ある調査によりますと、ゆとりのある老後生活をおくるには最低でも月額38万円は必要だといわれています。つまり年間で最低456万円、65歳から85歳までの20年間を自分の貯蓄で生活すると仮定すると、実に1億円近い貯蓄が必要になるのです。

土地で1億円の財産を持っている人はたくさんいますが、現金や預貯金で1億円の財産を持っている人はほとんどいません。あなた自身や奥様の老後対策を含めた相続対策の大切さが分かっていただけると思います。

例えば土地ばかりが財産の場合、その土地の収益性をいかに高めるか、お金のかかる土地ではなくお金を生み出す土地にしていかなければなりません。

今までは土地という財産を守るため、なるべく多くの借金をしてマンションなどを建築し、相続税を減額する手法がとられてきました。しかし相続税は安くなっても多額の借金を返済する必要があるため、収益性は低いものとなります。

これからは土地という財産を運用している経営者の視点が必要です。相続税はあまり安くならなくても借金はなるべく少なくし、優良な建物を建築して入居率を高める。また、収益性の期待できない形の悪い土地などは、思い切って処分してしまう。

相続税が安くならなくても、それを上回る高い収益性を確保し、あなた自身や奥様の老後資金に充てる。

ご家族よりもあなた自身を中心に据えた、そんな幸せな相続対策が今、求められています。

財産を伸ばし高めるための相続対策

これからの相続対策は、財産を守るために行うのではありません。
財産を伸ばし高めるために行うのです。

そのためには、なるべく若い時代から相続対策を立て、そして絶えず見直し財産の組み替えを行っていかなければなりません。
相続対策に裏ワザやウルトラCはないのです。

会社が毎年決算を行い翌年の予算を立てるように、毎年毎年、 相続対策を見直し幸せなゴールに向かって一歩一歩前進していきましょう。

相続対策と相続税対策

みなさんは、相続対策と聞いて何を思い浮かべるでしょうか。

おそらく、相続税を少しでも安くするための節税対策と思っていらっしゃる方が多いのではないでしょうか？しかし、相続対策と相続税対策（節税対策）とは、まったく違うものなのです。

現在、日本でお亡くなりになられる方のうち、5％程度の方が相続税を払っていらっしゃいます。もし、相続対策が節税対策であるならば、世の中の95％の方には相続対策は必要ないことになります。

はたしてそうでしょうか？

実際には、相続をめぐるトラブルの多くが節税とは無縁の世界でおきています。
むしろ、節税対策を行ったばかりにトラブルが大きくなっていることもあります。
本当にご家族を愛しているのならば、あなたにも相続対策が必要です。

相続対策は争族対策

相続をめぐる最大のトラブルとは何でしょうか？

それは、残された遺族（相続人）の対立。

つまり「だれが、どの財産をもらうのか。」ということで遺族がもめることです。
それでは、残された財産が少なければ、もめないのでしょうか?

そんなことはありません。

むしろ、自宅だけが全財産というような場合の方が、それをだれがもらうのかは、切実な問題となります。
特定の遺族がほとんどの財産をもらっても、「うちの子に限って兄弟ゲンカはない」と言い切れますか？
息子さんのお嫁さんや、娘さんのご主人は納得しますか。
そんなことは言い切れないはずです。

そもそも、このようなもめごとは、なぜ起きるのでしょうか？
お子さんの性格の問題なのでしょうか？

それは違います。あなた自身に問題があるのです。

一度でもご家族の方々と相続について話し合ったことがありますか？
あなたの財産をもらえる方（相続人）をご存知ですか？
みんなで分けやすい形の財産を作っていますか？
あるいは、特定の遺族が多くの財産をもらうことについて、他のみなさんは納得していますか？
まだ何もしていないのであれば、やはりあなた自身に問題があるのです。

争族対策の次は納税対策

相続税を払うのは5％のお金持ちだけです。
お金持ちなのに相続税が払えません。どうしてでしょうか？

相続税とは人の死によって財産をもらうと、かかる税金です。
つまり、土地の名義が親から子に変わっただけでかかるのです。

日本のお金持ちの多くは、土地はあっても現金は持っていません。当然、相続税は払えないのです。払えなければ借金をして払うことになりますが、この借金を返済することも大変なことです。

そうなると、もらった土地を売るしかありません。
もし、その土地の上に節税対策のアパートが建っていたら、いったいいくらで売れるのでしょうか？
いくら税金が安くなっても払えなければどうしようもありません。
それでは、どうすれば良かったのでしょう？

例えば、節税にならなくても、いつでも売れる更地を残しておく方法や、事前に売却して現金化しておく方法もあります。
相続税を払うための借金を、楽に返済できるような土地の有効活用、生命保険の利用なども考えられます。

いずれにしても、事前に相続対策を立てることが、残されたご家族の幸せに結びつくのです。

相続対策の前に人生設計

ここまでは、相続対策の重要性について説明してきましたが、相続対策を立てる前に、必ず考えておかなければならないことがあります。

それはあなた自身の人生設計です。
相続対策に模範解答はありません。
相続対策が節税対策であれば、もっとも税金が安くなる方法が模範解答になります。

しかし、相続対策はあなた自身の人生設計により、解答は無限にあります。

例えば、更地を有効活用する場合、節税対策なら借金をしてマンションを建てることが模範解答です。でも、相続対策では、その更地を売って夫婦で豪華客船に乗り世界一周旅行をすることも解答になります。

あなた自身の人生設計が決まっていなければ、適切な相続対策は立てられないのです。

あなた自身のゆとりとやすらぎのある楽しい人生設計。
そして、残されたご家族を幸せにするための相続対策。

相続対策を立てることの必要性が、少しでもご理解いただけたでしょうか？

このコラムを読んで、一人でも多くの方が相続対策に興味を持っていただければ幸いです。